国家税务总局闽清县税务局物业管理采购项目

采购需求

采购需求前附表

 

 项目采购需求

 

一、项目概况

1.物业名称：国家税务总局闽清县税务局县局本部办公大楼、第二办公区办公楼及属地办公分局。

    2.基本情况：本次采购为国家税务总局闽清县税务局县局本部办公大楼、第二办公区大楼及基层7个分局（梅溪、白樟、白中、池园、坂东、塔庄、桔林）办公区所属的物业服务项目。

3.辖区范围：国家税务总局闽清县税务局县局本部办公大楼(约 7000平方米)，位于福建省福州市闽清县梅城镇台山路111号；

第二办公区大楼(约 4365平方米)，位于福建省福州市闽清县梅城镇台山路82号。

属地办公分局共7个，分别为：

白樟分局建筑面积约1130平方米，位于福建省福州市闽清县白樟镇白樟街712号；

白中分局建筑面积约922平方米，位于福建省福州市闽清县白中镇白中街7号；

池园分局建筑面积约680平方米，位于福建省福州市闽清县池园镇芝西路3号；

坂东分局建筑面积约942平方米，位于福建省福州市闽清县坂东湖头30号；

塔庄分局建筑面积约558平方米，位于福建省福州市闽清县塔庄镇塔庄街；

梅溪分局建筑面积约300平方米，位于福建省福州市闽清县梅溪镇；

桔林分局建筑面积约300平方米，位于福建省福州市闽清县梅溪镇桔林乡。

（注:以上建筑面积仅供参考，分局如有变更，已变更后地址和面积为准）

    4.物业基本情况

A、县局本部办公楼

1.本部办公楼地面10层,地下1层,大楼全部为国家税务总局闽清县税务局县局本部及局内各单位办公使用,地下作为消防设施及设备用房,大楼设有露天停车场。

2.大楼配有值班室2间,1间位于大楼一层,1间位于停车场入口。共有3个出入口,分别为主楼正门、停车场两侧入口,视具体情况使用。物业用房设在大楼一层,面积10平方米(不提供住宿)。

3.大楼配套设备

(1)大楼配有电梯2部,品牌为西子奥的斯,均为10层单门10站。

(2)大楼配有空调若干,分吸顶和壁挂,品牌为LG、美的较多。

(3)大楼配有供电系统,变配电房设在1层。配备变压器及相应的高低压配电柜,另外还有备用的自启式柴油发电机组。

(4)大楼配有供水系统,具有喷淋、喷雾、消防、生活等功能,泵房设在大楼地下层。

(5)大楼的消控中心设在主楼一层,主要出入口及重点部位均配有监控系统。

(6)大楼弱电系统包含照明、户外景观灯系统,计算机网络系统,电子会议系统,及电讯、有线电视系统,室外监控系统等。

(7)大楼配有室内及露天小车位若干,摩托车位若干。

4、附属停车场位于大楼斜对面,面积约400平方米,25个小车位。

B、第二办公区大楼

1.办公大楼地面7层,大楼全部为国家税务总局闽清县税务局直属及派出各单位办公使用。

2.大楼配有值班室1间,位于大楼主入口一层。共有2个出入口,分别为主楼正门、边门入口,视具体情况使用。物业用房设在大楼一层,面积10平方米(不提供住宿)。

3.大楼配套设备

(1)大楼配有空调若干,全部为壁挂机。

(2)大楼配有变配电房,配备变压器及相应的高低压配电柜。

(3)大楼配有供水系统,具有喷淋、喷雾、消防、生活等功能,泵房设在大楼屋顶。

(4)大楼消控中心设在主楼一层,主要出入口及重点部位均配有监控系统。

(5)大楼弱电系统包含照明、户外景观灯系统,计算机网络系统,电子会议系统,及电讯、有线电视系统,室外监控系统等。

(6)大楼配有室内小车位若干,摩托车位若干。

4、附属宿舍楼2栋,1个篮球场,相关设备用房若干。

C、基层7个分局办公楼

位于相关乡镇辖区内，面积不等,房屋结构不同,为分局办公使用，内设食堂。

二、物业服务范围及要求

（一）物业服务范围

1.国家税务总局闽清县税务局县局本部办公大楼、第二办公区办公楼、属地分局及红线内的场地；

(1)建筑公用部位(办公楼大堂、架空层车库、公共楼道、走道、楼梯、公共卫生间，绿地等)的管理、养护和维修。

(2)公共设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：上下水管道，落水管、照明(含办公室和会议室)、夜景灯光、空调、电梯、消防控制系统、有线电视系统、供水、高低压配电、发电机组、监控系统等正常运行与维护(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。

(3)公共部位的绿化养护、修剪。

(4)公共环境卫生。包括：电梯、走廊通道、楼梯、扶手、大堂、灯具、玻璃门、广场、架空层车库、地面停车场、公共洗手间、会场与会议室等公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、定期消毒、灭鼠等(水池清洗、清理化粪池、垃圾清运、灭鼠、消毒等费用另计)。

(5)生活泵、消防泵房；高低压配电房；自备电源房。

(6)消控中心及消防、安防监控系统。

(7)架空层车库、室外停车场车辆停放管理。

(8)管理与物业相关的工程设备的合同、档案原件或复印件。

2.报刊发放、信件收发和传递、登记。

3.外来人员出、入大楼管理及进出登记。

4.会务(包括会场桌椅、横幅等)准备、会议音响保障、茶水供应。

5.电梯的日常卫生清理、轿厢擦拭及脚垫更换(其中电梯专业维护由电梯公司负责,不属于本项目服务范围)。

6.车辆交通:包括车辆进出、停放秩序等。

7.档案管理:包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录。

8.空调的日常维护(其中专业清洗、加氨以及故障维修由专业空调公司负责,不属于本项目服务范围)。

9.领导宿舍、局值班室卫生保洁。

10.基层分局物业管理，含保安、绿化、维修及保洁等。

11.上莲服务点、金沙服务点、白樟仓库房产看护。

（二）物业服务要求

1.总体要求

(1)在物业管理区设有固定的物业管理机构，实行综合管理服务。

(2)制定采购人公约及辖区管理的各项规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度，并经认定后发布实施。

(3)辖区内物业档案资料齐全。

(4)应用计算机等现代化管理手段。

(5)中标人的职员培训应有计划、有考核、有记录，制度落实。

(6)中标人的主要负责人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科，并建立健全完善的个人档案后方能上岗工作。

(7)中标人的项目管理人和业务专业人员要经过物业管理专业培训，并取得相关证书。

(8)管理、业务及服务人员要佩带明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用须报采购人认定备案。

(9)建立完善的各类人员工作和工作业绩考核制度。

(10)各类物业人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，身体健康、文明敬业、服务意识强、服务态度好。

2.设施配备要求

(1)配有齐全且较先进管理设施办公设施装备,有完善的资金来源计划和物资装备计划,有计算机与智能化管理必备的物资装备,以便开展各项服务工作。具体物资装备如下(如有不足中标方自行补足),招标人需提供物业办公地点。

a、办公设备(电脑、打印机、电话机、办公桌椅、沙发椅及茶几、文件柜、饮水机等);

b、维修设备(管道疏通机冲击钻、电钻、铝合金人字梯等);

c、保洁器具(垃圾清运车、垃圾桶等);

d、急救用具(防毒面具、软绳梯、急救包等);

e、保安用品等(对讲机、疏散照明灯、警用胶棍等);

f、其余所涉及提供物业服务所需的必要工具；

3.物业管理目标

(1)中标人应制定创优目标与计划,做到“维修合格、服务优质、管理有效”的优质服务。达到如下标准

a、维修合格

①维修工程质量合格率=质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%;

②房屋设施设备的维修、养护合格完好率达100%;

③安全监控、消防监控等设备管完好率达100%;

④道路、车场完好率≥98%；

⑤公共照明完好率>98%；

⑥消防设施设备完好率达100%；

⑦化粪池、雨水井、污水井完好率>90%；

⑧排水管、明暗沟完好率>95%；

⑨房屋外观完好率达100%；

⑩公共设施完好率100%；

b、服务优质

①综合服务满意率>95%;

②报修15分钟内反应,反应率100%;

③急修不超过1小时、小修不超过8小时;

④违章发生率<1%;

⑤年有效投诉率<1‰;

⑥违章处理率100%;

⑦维修服务回访率:实行100%回访制;

⑧公共绿化成活率、完好率均≥95%;

⑨公共清洁保洁率:清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积×100%；

c、管理有效

①管理人员专业培训合格率达到100%;

②档案建立与完好率达到100%;

③办公区水电总费用逐年同比下降3%;

④火灾年发生率<0.1%

四、物业服务内容及服务标准

(1)大楼及共用设施管理要求

a、完善标志标识:在楼宇主出入口设有楼宇总平面示意图,各主要通道设有指引路标;建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌,标识牌的设置。各楼层及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维护完善,无标志破损现象。

b、加强日常监管:确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象:制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定,无私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象。

c、实施巡查制度:每日至少巡查2次,并做好巡查记录,发现问题及时维修养护,空置房每天巡视1次,做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知招标人,并采取必要的紧急处理措施。

(2)大楼建筑日常养护要求

a、外观形象维护:对县局本部大楼、第二办公区及梅溪分局所属的所有房产进行维护,使房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁,无妨碍市容和观瞻;保持整洁统一美观,无安全隐彯或破损;玻璃幕墙面,清洁明亮、无破损;涂料墙面,无脱落、无污渍。

b、建筑设施完好:房屋及共用设施保持完好,路灯、通道照明、景观灯、LED夜景灯等公共照明设施完好;门窗、灯具、开关等功能良好;墙体整洁,无乱张贴;楼内上涂料的墙面定期粉刷(如有);每月对楼宇主体及管道、沟渠进行检查,发现问题及时修复:保持道路平坦通畅,停车场及其他公共场所、建筑小品、雕塑字画等完好无损;公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象:建立维护保养记录,房屋及设施的维护、保养合格完好率达到95%以上。

(3)大楼修缮管理要求

a、及时修补破损:中标人要确定楼宇容易发生问题的重点部位,定期检查房屋共用部位的使用状况,及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损,确保共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。

b、遵循维修程序:发现问题,属小修范围的,及时组织修复:属大、中修范围的,及时编制维修计划和修缮专项维修资金使用计划,向县税务局提出报告与建议,根据县税务局的决定，及时组织维修。

c、节约使用资金:合理安排年度修缮费用,配合招标方做好修缮方案和工程预决算,节约使用资金。

(4)物业设施设备管理的原则要求

a、健全管理制度:通过制定各项符合楼宇设备运行要求的值班、交接班制度以及设备操作人员的岗位责任制,推行“设备定号、管理定人”的管理原则。细化各项管理制度(包括给排水系统运行维护管理、配电运行维护管理、电梯运行维修管理、中消控室运行维护管理、中央空调运行维护管理等),建立共用设施设备档案(设备台帐)、技术资料档案,各设备的帐、卡、物一致。制定详细的设备三级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修(改造)计划相结合的维修保养体制,配备所需专业技术人员,严格执行操作规程和维修保养内容要求,容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障制定有应急方案。

b、加强运行管理:对各种设备进行监控管理;实时监视智能化系统的运行情况;物业设备标志齐全、规范,责任人明确,操作人员严格执行设备设施操作规程及保养规范,坚持“零干扰服务”,定时将各设备运行情况记录在案;把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来,保持各设备房整洁、有序、正常运行;定时开关楼宇公共部位照明系统;保证正常供电、供水、供冷,设备运行正常;定期对物业设备进行巡查,运行、维保、巡查、操作等序时记录要齐全清楚。巡査中发现属于小修的要限时修复;属于大、中修或需要更新改造的,及时编制计划,报告招标方审定后实施。安全监控、消防监控等设备管理完好率达98%以上。

c、切实做好保养:根据已制定的维修保养计划,按时予以实施;定期对设备检查、清洁、润滑,并记录在案;定期对电梯、管道、管线、消防、智能化系统等设备、设施进行巡视,发现问题,及时解决;实行24小时报修值班制度;对电梯进行定期专业性保养,每次检修保养完成进行验收确认;定期更换备用应急发电机润滑油。

(5)设备管理基本要求

a、设备综合管理:设施设备运行正常,管理期间无重大设备事故发生;水、电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练;严格执行设施设备操作规程及保养规范;工程运行人员实行24小时值班制度;机房出入及钥匙管理有严格规定;共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全,字迹工整:设备房保持整洁、通风,无杂物、灰尘;无跑、冒、滴、漏和鼠害现象;机房环境符合设备要求;设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范,责任人明确;设备运行正常,安全监控、消防监控等设备完好率达98%以上。

b、供电设备维护保养:高压设备按期年检;妥善保管操作用具,高压操作用具完好并定期送检:严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施;备用应急发电机完好可随时起用,维护、保养到位:;限电、停电有明确的审批权限,按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备,并记录《配电房巡视记录表》;配电机房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告物业管理负责人,记录《设备故障记录表》,并在主任协同下排除异常和故障。每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;物业处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检査表》;维修工程实行让招标人“修前检验、修后签收”制度,加强维修外购材料、备件的验收控制,确保质量;较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收;根据楼宇实际用电负荷情况,在满足楼宇用电需求的条件下,合理投切变压器的使用数量,降低变压器的损耗,确保经济运行。

(6)设备管理具体要求

a、消火栓泵:消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求:管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活:消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;管道设备等无锈蚀、无渗漏。

b、增压泵:增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

c、消火栓及配套设施:各层消火栓箱及附件齐全完好;启动报警按钮完好、性能可靠:各层消火栓出水压力符合要求;消防接合器齐全、有效,无泄漏;户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

d、喷淋泵:喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合岀厂要求;管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;管道设备等无锈蚀,无渗漏。

e、保证各弱电系统、监控系统、消控系统等智能化系统正常工作,设施设备运行正常且有记录并按规定期限保存。定期对系统的传输线路进行检查检测,保证系统的正常完好。

f、电梯24小时正常运行。安全设施齐全,通风、照明、乘梯指南及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持整洁:电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备;电梯由专业的维保单位按合同严格执行维修保养,保养周期符合规定,维修保养记录完备;电梯维护保养事先告知招标人,并尽可能减少对招标人正常工作的影响;维修、操作人员持证上岗,每日巡查记录电梯运行情况,建档备案;轿厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态;信号灯齐全,运行平稳、无振动,到站定位准确,层门开闭灵活;自动性能良好。电梯运行出现故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修;运行出现险情时,有排除险情的应急处理措施。无法自行排除的应及时通知维保单位。加强电梯节能管理,取消电梯返基站功能,采用多梯群控方式,减少不必要的电梯无效空车运行;每月定期进行设备的保养维护;电梯须分高、低区运行,提高集中运载能效。

g、给排水系统维修保养:建立楼宇用水、供水管理制度,积极协助招标人安排合理的用水和节水计划。高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,泵房、水池、水箱清洁卫生,二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒,每月及时将水样送达有关部门检测,保证二次供水卫生达到标准,无二次污染;保证设备及周围环境整洁;水池、水箱周围无污染隐患,发现异常及时处理。排水系统通畅,公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检査情况及时清掏;化粪池每2个月检査1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏;汛期道路无积水,地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生。定期巡查,设备、管道工作正常,标识清晰正确,无跑冒滴漏;制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,确保无跑水、泛水、长时间停水现象。

h、照明设施:楼道灯、路灯等每日至少巡查一次,发现损坏及时检修,室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修

i、监控系统:每天巡查两次,每月保养一次,出现故障随时修复;各探头焦距适度、无灰尘、无异常,显示清晰,防尘罩密封良好。

(7)保洁要求

a、公共区域的全面性保洁:每半天(上午上班前、下午上班前)做好一次各层电梯间、通道楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦,公共部位门窗的保洁、电梯轿厢保养,以及公共卫生间的清洗、各楼层垃圾清运等。同时,根据具体实际情况适时跟进上述相关工作,以保证公共区域的全面性、常态化清洁。

b、公共区域的巡回性保洁:每半天(上午上班前、下午上班前)对各层公共卫生间、电梯间垃圾桶清理保洁一次,大堂及各公共通道部位随脏随清理。

c、楼层保养:为保证县税务局综合楼地面、墙面始终保持美观、整洁。中标方入驻接管办公大楼后将根据石材特点要求进行全面硬化处理,每月保养一次,每周进行一次清理处理,日常除去灰尘及污渍。

(8)安全防范管理要求

a、根据综合办公区各主、次通道布局以及办公楼的开放、关闭规律,安全管理是管理重点,物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则,实行“封闭式管理”,通过实行重要部位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式,力求在综合办公区内外构建一张严密、高效的安全防范网络。

b、严密防范、强化值勤,出入口24小时均设有安保员执勤,密切注意责任区域的进出人员,杜绝闲杂人员进入楼宇。对外来人员礼貌地要求对方登记后予以放行。

c、加强监视、严格巡逻,全天候认真监视各个区域的电子摄像,及时与招标人联系,做好摄像录入、保存与相关记录工作。

(9)消防管理要求

★a、投标人应在投标文件明确消防日常管理应执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规,实行全方位的消防管理,制定严格的消防制度并抓好落实,在明显处设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,消防设备设施完好无损,保持良好工作状态,可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用,发现情况,及时通知相关人员到达现场处理。

b、加强动态巡查做到定期检查消防设施,对各层消防箱、灭火器每月检查一次,及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数,做好检査记录,定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处,必须有明显标志设置和防范措施,及时清除消防通道违规摆放的物品,保证消防通道随时畅通,其相关的指示照明灯具配备保持齐全,无火灾安全隐患;确保无因物业管理单位责任造成的各类事故。投标人对消防方面须作出专项承诺。

(10)车辆管理要求

a、制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定。落实对进入辖区内的各种车辆行驶、停放等的管理制度,车辆进出场有检查记录。

b、实施正确巡查:随时巡检地面车辆情况及周边人员动态,夜间加强巡逻(每两个小时巡逻一次),防范无关人员进入车场或接近车辆,发现异常情况及时处理并上报招标人;发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违章行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象,保持辖区内的道路畅通无阻。

(11)档案管理要求

建立完善的档案并进行科学的管理,对区域内所有物业管理档案进行接管,包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和招标人档案资料等。在原来档案的基础上,进行科学分类,并不断进行补充完善,并应用计算机实施规范化管理,从而建立完整的资料档案库。

（12）综合管理规范

(1)具有基本的服务规范标准与物业管理制度,并制定具体作业流程及物业管理工作计划、制订上岗要求及服务准则、推行公众制度管理和宣传计划、实施员工考核办法、开展服务责任分区及公示、实行岗位培训制度等。

(2)具有先进的管理手段,充分应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,财务管理、招标人资料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不仅要求纸质资料齐全,且全面实行计算机管理。

(3)具有明晰的管理责任,有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度,各岗位责仼制明确,物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效。

(4)具有公开式管理流程,中标方要主动公开管理服务流程,主动接受招标人群众监督。及时向招标人汇报工作进度,接受招标人后勤管理部门的日常监督和不定期抽查抽检。

(5)具有畅通沟通渠道,公示8小时服务电话和24小时值班电话,能即时解答招标人的咨询和受理维修等。招标人有事可直接与值班人员或负责人联系,第一时间处理业主事宜。有设立投诉中心及时处理招标人投诉,投诉在24小时内予以答复处理。

(6)具有较主动的配合协调能力,积极协助招标人筹办各种会议、活动事项,做好会场布置、秩序维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班电话等工作。若招标人日常工作所需的加班及临时会议,应无偿响应业主要求,由此而产生的人员费用自行安排。

(7)具有回访制度,每季至少一次征询招标人对物业服务的意见,物业管理方要让招标人和物业使用人的满意率达到95%以上的创优指标,对不满意的情况进行分析并及时整改。

6.物业服务费用要求

(1)由招标人负责的相关费用包括:a、大楼外墙清洗费:b、消防监控设备专项维保费；c、电梯年检维保费；d、空调维保费；e、发电机柴油费；f、灭火器到期更换费；g、绿化(室内外)新置更换费；h、高压电房耐压测试费(包括电变压器调试费和避雷器检测费)；i、发电机维保费；j、隔油池清掏费(如有)；k、其余耗材费用(消毒剂、清洁剂、卫生间洗手液、卫生纸、香皂费用)。

(2)日常维修的项目和所需的材料、配件应详细列明,所需维修材料、配件等物品由招标人负责。需由招标人承担费用的情况,必须由物业公司向招标人指定人员提出维修申请并附预算,招标人指定人员负责核实维修部位和审核维修费用,同意维修后方可实施。

11、其他服务要求

1.为保证本项目的服务质量,中标人应加强对项目经营的管理和支持,若中标人在履行合同期间发生违约行为,视情况分为轻度违约、中度违约和严重违约,投标人在物业服务方案内明确违约、处罚方法。

四、人员配备要求

下表仅对项目关键必备的岗位和人数进行设置提示，并不表示为投标人或中标人对项目的所有岗位和人数的强制性设置。投标人应在投入本项目人员拟投入27人（东西部大楼物业20人，基层分局物业7人，具体人员数量根据实际情况调整）的基础上，遵照国家有关部门和行业相关规定，本着完全履行项目管理服务职责的原则，根据投标人的管理能力、管理经验和管理水平，以本表关键必备的岗位和人数设置为基础，科学有效地对项目的所需的岗位和人数做整体的合理设置。

部门	岗位	人数	要求
物业服务中心	项目经理	1	45周岁（含）以下，有5年以上的同类型物业管理工作经历；身体健康；熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作；知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。负责物业的全面管理工作，做好与采购人的沟通协调，及时处理采购人诉求。中标人对拟派的项目经理应为投标时明确配备清单上的项目经理,若因项目经理管理水平及能力问题,采购人有权要求更换,若因项目经理管理水平及能力问题无法达到采购人要求连续被采购人要求更换2次的,采购人将对中标人罚款2000元。
	接待、会务人员	1	女性，35周岁（含）以下，身高160cm以上，形象好，综合素质高。负责接待来访人员及协助做好会务服务工作。
工程部	电工	1	55周岁（含）以下，具备水、电、暖、弱电、空调等多方面的工程管理专业知识。
安防部	安防主管	1	男性，45周岁（含）以下，受过专业培训并取得相应证书，具有公安部门颁发的保安员证。具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心。（投标时须提供保安员证书复印件）
	大楼安防员	7	男保安年龄不得超过60周岁(含60周岁)， 女保安不得超过55周岁（含55周岁），受过专业培训并取得相应证书，具有公安部门颁发的保安员证。具有较高的政治思组素质、健康体魄和高度责任心。（投标时须提供保安员证书复印件）
环境部	保洁主管	1	年龄不超过50周岁（含50周岁），身体健康，能够吃苦耐劳。
	大楼保洁员	4	年龄在55周岁以下，身体健康，能够吃苦耐劳。
	专业服务人员	3	年龄在55周岁以下，身体健康，能够吃苦耐劳。
	司机	1	年龄在55周岁以下，身体健康，能够吃苦耐劳。
基层分局	综合性人员	7	年龄在55周岁以下，身体健康，能够吃苦耐劳。
合计		27

岗位人员要求：

（1）派驻的工作人员必须身体健康、遵纪守法、无不良行为倾向。

（2）服装要统一、整齐，注意个人卫生、形象佳。所有服务人员语言文明、服务态度好，积极配合采购人的管理及安排。

（3）无刑事犯罪纪录，品行端正，身体健康。

（4）物业服务人员应全部通过岗前培训，经考核合格，能够熟练掌握业务技能和岗位规程，圆满完成本岗位的工作任务。

五、物业管理其他问题的说明

    1.本项目年预算金额为130万元；其中包含两部分：

    （1）闽清县税务局县局本部办公大楼、第二办公区大楼及基层7个分局办公区所属的物业服务项目，包括但不限于：保安、保洁工每个月工资、社保等其他相关费用及日常管理费用；详细内容待合同签订。请各投标人特别注意，并考虑在投标报价中。

    2.中标人根据有关物业管理法规与国家税务总局闽清县税务局签订物业管理合同，在对该物业管理范围内实行物业管理，提供综合服务，自主经营，自负盈亏。

    3.派驻人员服装、保安队员执勤所需的手电筒、警用等装备由中标人配备。

    4.委托管理项目中的房屋及公共设备的维修、环境绿化、摆花、节日布置以及公共配套设施管理与维护由中标人编制年度维修养护计划，采购人办公室与中标人议定并报经采购人同意后交中标人组织实施。每年维修材料费须预先向采购人办公室申请并详细列明需维修的项目和费用，待核实并经审批后，予以采购、维修、报帐。

    5.配合清理隔油池、化粪池及外墙(玻璃幕墙)清洁(费用由采购人支出)。

    6.物业委托管理期限为 1 年(特殊情况除外)。

    7.保密守则：中标人负责对其管理的员工进行经常性保密和安全宣传教育，把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿管理工作全过程。认真遵守保密管理规定，做到不该知道的秘密文件不看，不该说的秘密不说，不该问的不问，不该去的地方不去。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。不得了解或外传大楼内部设施和办公等情况。遵守采购人有关安全、卫生管理的规章制度。不得随意在办公区喧哗，不得携带易燃易爆物品进出，不得随意使用采购人电话谈论与物业工作无关的事。物业管理人员应着装佩胸牌出入大楼，未经同意不得擅自进入各办公室。

    8.采购人为中标人提供约20平方米面积的场所作为办公室及维修工作间、小仓库等物业管理用房。

9.在合同执行期间，中标人须接受有关行业主管部门的监督。

    10.保安人员必须遵守福州市公安部门颁发的《保安条例》有关规定。

    11.物业人员不得随意携带外部人员进入大楼和留宿。

12.在合同执行期间，中标人需制定考勤制度及人员到位打卡，采购人会对此不定期进行抽检打卡。

13.投标人应以包括服务所涉及的有关项目的所有费用进行报价，包括但不限于：服务人员工资（含养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、人身意外伤害险）；服务人员法定节假日的加班费、高温补贴；工具材料费用、劳保费用、管理费、利润、税金等所有费用。 

六、付款方式及条件

采购人安排定期、不定期考核，中标人考核合格后付款。服务费用采用按月方式支付。采购人于次月15日前支付上个月服务费。中标人须提供正式的税务发票。采购人在收到发票后通过银行转账等方式支付给中标人。

八、违约责任

1.因中标人原因造成采购合同无法按时签订，视为中标人违约，中标人违约对采购人造成的损失的，需另行支付相应的赔偿。

    2.在签订采购合同之后，中标人要求解除合同的，视为中标人违约，对采购人造成的损失的，中标人需支付相应的赔偿。

    3.因中标人原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，采购人有权保留更换中标人的权利，并报相关行政主管部门处罚。

    4.本招标文件未明确的其它约定事项或条款，待采购人与中标人签订合同时，由双方协商订立。

九、其他要求

本项目不允许中标人以任何名义和理由进行转包，如有发现，采购人有权单方终止合同，视为中标人违约，需另行支付相应的赔偿。

十、投标人资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定，并提供下列材料：

(1) 凡在中国境内注册，有能力提供本项目所述服务的投标人（须提供合格有效的营业执照复印件）；

(2)投标人的财务状况报告:提供经会计师事务所审计的2022年度或2023年度的财务报告[包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表（若有）及其附注（若有）、会计师事务所营业执照和注册会计师资格证书]或银行出具的资信证明文件等；

(3)投标人依法缴纳税收和社会保障资金：提供投标截止前六个月内任意一个月依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料；

(4)具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的声明函；

(5)如由授权代表前来投标，须提供授权委托书原件，否则无需提供；

(6)参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录（或者在参加政府采购活动前3年内因违法经营被禁止在一定期限内参加政府采购活动，期限已届满）的书面声明。

注：若为依法免税或不需要缴纳社会保障资金的投标人，应提供相应文件证明其依法免税或不需要缴纳社会保障资金。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：①根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）和《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（财库〔2022〕19号）文件规定，本项目专门面向中小企业采购，投标人须提供《中小企业声明函》。②监狱企业视同小型、微型企业，投标人为监狱企业的，可不提供《中小企业声明函》，但须提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。③残疾人福利性单位视同小型、微型企业，投标人为残疾人福利性单位的，可不提供《中小企业声明函》，但须提供《残疾人福利性单位声明函》。

3.被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的供应商，不得参加本次投标。（1）投标人针对“信用记录查询结果”可自主提供证明材料，未提供该证明材料的不视为无效投标。（2）查询结果的审查：①信用记录查询的截止时点：信用记录查询的截止时点为本项目投标截止当日。②信用记录查询渠道：信用中国（www.creditchina.gov.cn）和中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）。③信用记录的查询：由资格审查小组通过上述网站查询并打印投标人的信用记录。④经查询，投标人参加本项目采购活动(投标截止时间)前三年内被列入失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他重大违法记录且相关信用惩戒期限未满的，其资格审查不合格。⑤因上述网站原因导致资格审查小组无法查询投标人信用记录的（资格审查小组应将通过上述网站查询投标人信用记录时的原始页面打印后随采购文件一并存档），视为查询结果未存在投标人应被拒绝参与政府采购活动相关的信息。

4.本项目(不接受 )联合体投标。

 

                                             办公室

                                          2023年12月28日